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退潮之后残酷的现实告诉我们到底谁在裸泳

时间:2018-09-28 09:36 来源:澳门赌场攻略|澳门赌场新手攻略|澳门赌场www.tiny88.com天津庭妍房地产有限公司 作者:admin
  当我们看多了房企销售排行榜、百强房企排行榜之后,难免会因表面华丽的数据沾沾自喜,如今由蒙正智库发布缺钱排行榜,是希望能够提醒同行,在财务方面还需万分稳健。
 
  1.房企到底有多缺钱?
 
  发债限制只是一个引子,疯狂的融资潮过后到底谁在裸游。
 
  截止8月1日,包括雅居乐、碧桂园、保利等数家房产中止了公司债发行。从媒体公开报道来看,中止发行原因迥异,有企业称审核门槛在提高,需进行项目和资金用途的调整。
 
  另外,近两年,在资产证券化风口之下, 各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。然而截至7月31日为止的7月份,已经有9单不同类型的涉房ABS遭遇中止或者终止。其中不乏央企保利。
 
  多位券商代表表示,被中止或者是终止,有企业自身原因,诸如底层资产设计不符合规定,抑或是操作上的原因,但主要与当下趋严的融资政策有关,审核收紧是大趋势。
 
  由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限,房企不得不变着花样来融资。近期已经有不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金,认购门槛较高,收益率有的甚至高达18%。除了向员工发理财产品外,不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励。
 
  各大房企一系列的窘境背后,正如巴菲特所言:“只有在退潮时,才知道谁一直在裸泳。”
 
  2.市面上众多的排行榜能看清“谁更缺钱”吗?
 
  这么多的排行榜难道只是为了做“美图秀秀”,给房企开滤镜?
 
  每年的排行榜可谓是房地产行业的盛宴。我们看到最多的就是销售额、销售面积排行榜。通过这些表面上的数据,我们能看到的只是中国房地产的天量规模和逆天狂奔。
 
  2018仅上半年,销售金额过1000亿元的房企就有7家。其中,碧桂园销售额和销售面积以4136.8亿元和4341.0万平米拔得头筹。从2016-2018年,恒大、碧桂园、万科始终包揽前三,融创、绿地、保利紧随其后。
 
  除此之外便是各大上市房企的财报,负债率、融资金额等成为对外公布的重要指标。
 
  截止2017年12月31日为止,各大房企中鲁商置业的负债率拔得头筹,高达94.35%。中南、融创也突破了90%。其中碧桂园、恒大等也以88.89%、86.26%占据前10名。
 
  2017年上市房企的净融资额前十名总计7832亿元,占到总额的58%。而且2017年上市房企的净融资额前十名与2016年销售榜TOP10的房企基本重合。
 
  数据显示,去年房企融资总量并未出现明显下滑,主要受部分大型房企融资力度带动,以排在榜首的中国恒大最为突出。2017年,恒大净融资额将近2000亿,恰好等于第二名融创中国和第三名保利地产两家企业的总额。
 
  这么多榜单综合起来看,似乎形势依旧大好。完全无法看出“谁在缺钱”,“谁更缺钱”,“谁更依赖融资”。市场上的榜单好像在刻意回避房企“缺钱”的这个事实。
 
  3.房地产“缺钱评分排行榜”-蒙正出品
 
  现金流可谓是房企的生命线,退潮之后残酷的现实告诉我们到底谁在裸泳。
 
  单一的指标是无法反映房企的缺钱情况,从财务的角度出发,蒙正智库从以下几个方面考虑,并制定了5大指标。
 
  对于房企而言,看起来都很有钱,但是你不知道他的钱多少是借来的,多少是自己的,如果大部分都是借来的,那我们可以初步判断他可能只是打脸充胖子。因此资产负债率是一个重要指标。
 
  如果这个“胖子”借了很多家的钱,手头上是有几套“豪宅”,但是“吃饭”都要借钱,这也说明了这个“胖子”缺钱。因此,现金流这个指标也很关键。
 
  再加上如果找这个“胖子”还债,你发现他老是没现钱。因此流动比率作为指标也是很重要。
 
  如果说你发现这个“胖子”,这一年不借钱,就活不了。或者想做点生意开源,结果没钱,还债又没钱。那或许这“胖子”是真的没钱了。
 
  通过指标的制定和最终的评估分析,发布以下榜单——房地产缺钱排行榜。以此希望能够提醒广大同行,财务发展要稳健。

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